Wel of geen huurbescherming?

Wel of geen huurbescherming?

Kan een tankstation zomaar onbemand worden gemaakt?

Door: Nanda Meijer, Jurist (Brouwers Adviseurs)

Veel ondernemers huren de bedrijfsruimte waarin ze hun onderneming exploiteren. Zo wordt een tankstation met bijbehorende shop vaak gehuurd van een oliemaatschappij. Welke rechten heeft de ondernemer als huurder? Kan een verhuurder zonder meer eisen dat het tankstation onbemand wordt gemaakt?

Huurbescherming
Voor huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (winkelruimte), geldt op grond van de wet de hoofdregel dat een huurder huurbescherming geniet. Dit huurregime is op veruit de meeste tankstations van toepassing. Kort gezegd houdt bedoelde huurbescherming in dat de huur in beginsel geldt voor een periode van vijf jaar en automatisch wordt verlengd voor nogmaals een periode van vijf jaar. Een verhuurder kan met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn (minimaal één jaar) de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van elke vijfjaarsperiode, echter uitsluitend op grond van redenen die in de wet zijn genoemd (limitatieve opzeggingsgronden). Bijvoorbeeld de reden dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De wens om van de locatie een onbemande pomp te maken, wordt in de wet niet als opzeggingsgrond voor de verhuurder genoemd.

Goedgekeurde afwijkende bedingen
De huurbescherming - als hiervoor beschreven - heeft een huurder niet, indien en voor zover de kantonrechter goedkeuring heeft verleend voor daarvan afwijkende bedingen in de huurovereenkomst. Doorgaans maken verhuurders van deze mogelijkheid gebruik en staat in de huurovereenkomst een afwijkende duur (bijvoorbeeld twee jaar in plaats van vijf plus vijf jaar) en staan in de huurovereenkomst extra opzeggingsgronden, zoals de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen omdat de verhuurder de pomp onbemand wil maken. Maar wat als er geen goedkeuring is verkregen van de kantonrechter?

Vernietiging niet goedgekeurde afwijkende bedingen
Heeft de kantonrechter geen goedkeuring gegeven voor het opnemen van een van de wet afwijkend beding in de huurovereenkomst, dan kan de huurder een beroep doen op vernietiging van dit afwijkende beding. Na vernietiging geldt wederom het volledig wettelijke huurregime inclusief de hiervoor beschreven huurbescherming.

De bevoegdheid om deze vernietiging in te roepen, verjaart op grond van de wet binnen drie jaar nadat deze aan de huurder ‘ten dienste is komen te staan’. Met andere woorden, na drie jaar kan de huurder een afwijkend beding niet meer vernietigen. Op welk tijdstip vangt voornoemde verjaringstermijn van drie jaar aan? Het antwoord op deze vraag hangt af van de omstandigheden van het geval, waarbij in ieder geval relevant zal zijn wanneer de huurder hiervan kennis heeft gekregen. Daarbij is relevant of de huurder zich er van bewust is dat in de huurovereenkomst is afgeweken van de wet.

Mocht de mogelijkheid tot vernietiging zijn verjaard, dan kan de huurder het ontbreken van rechterlijke goedkeuring nog wel als verweermiddel opwerpen ter afwering van een beroep van de verhuurder op het afwijkend beding.

Tot slot
Bent u als ondernemer al op de hoogte van de bovenstaande zaken?
Of wilt u hier meer informatie over? Neem gerust contact op, wij leggen het u graag uit!

Managementinfo
23 apr 2019 - Lees het hele interview van Frits Metiary in de laatste Cleaning Station van April 2019 over het Operating Statement van EKW. LEES MEER »
Broodje Zuid
8 apr 2019 - Het complete verhaal over het ontstaan van Broodje Zuid door de ondernemers Theo en Sandra Hegeman in Arnhem. Een interview in het nieuwe blad Seestore exact 4 jaar na de totale make-over... LEES MEER »
Operatie Roode Til
18 dec 2018 - Het complete verhaal over het juiste bod door onze relatie Willem en Truus Oosterhuis op het rijkswegstation De Roode Til aan de A7.  Lees het artikel in Move On nummer... LEES MEER »
Naar Boven